¿Cómo convocar una junta de propietarios?
La convoca el presidente, al menos una vez al año, para aprobar presupuestos y cuentas. La citación de la junta ordinaria debe enviarse con un mínimo de seis días de antelación e indicar el orden del día, el lugar, la fecha y la hora en primera y segunda convocatoria, y la relación de propietarios morosos con la advertencia de que pueden perder el voto.
Por Equipo de Junta de Propietarios · Publicado el · Última revisión:
En breve
- Convoca el presidente; la junta ordinaria se reúne al menos una vez al año (art. 16.1 LPH).
- La ordinaria se cita con al menos 6 días de antelación; la extraordinaria, con la posible (art. 16.3 LPH).
- La convocatoria indica orden del día, lugar, fecha y hora, y la lista de morosos (art. 16.2 LPH).
- Si no hay quórum en primera convocatoria, se celebra en segunda sin quórum.
- El acta se cierra con las firmas del presidente y el secretario en 10 días naturales como máximo (art. 19.3 LPH).
¿Quién convoca la junta y cuándo?
La junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. Además, puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH).
La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los propietarios que promueven la reunión (art. 16.2 LPH). Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se trate un asunto de interés para la comunidad; el presidente debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta.
¿Con cuánta antelación hay que convocar?
El artículo 16 LPH fija estos plazos:
| Tipo de junta | Antelación mínima de la citación |
|---|---|
| Ordinaria anual | Al menos 6 días (art. 16.3) |
| Extraordinaria | La que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados (art. 16.3) |
| Segunda convocatoria en la misma citación | El mismo día, si ha pasado al menos media hora desde la primera (art. 16.2) |
| Nueva convocatoria si la junta no llegó a celebrarse | Dentro de los 8 días naturales siguientes, citando con al menos 3 días de antelación (art. 16.2) |
La junta también puede celebrarse válidamente sin convocatoria si asisten todos los propietarios y así lo deciden. Sobre cómo se cuentan exactamente los días hay matices interpretativos: lo prudente es no apurar el plazo y enviar la convocatoria con margen.
¿Qué debe incluir la convocatoria?
Según el artículo 16.2 LPH, la convocatoria debe indicar:
- Los asuntos a tratar (el orden del día). Un acuerdo sobre algo que no figuraba en el orden del día es fácilmente impugnable.
- El lugar, día y hora de la reunión, en primera y, en su caso, en segunda convocatoria.
- La relación de propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.
- La advertencia de que esos propietarios pueden quedar privados del derecho de voto (art. 15.2 LPH).
Si en la junta se va a aprobar la deuda de algún moroso para reclamarla, inclúyelo de forma expresa en el orden del día. Lo explicamos en cómo reclamar a un vecino moroso.
¿Cómo se entrega la convocatoria a los propietarios?
Las citaciones se practican según el artículo 9 LPH: en el domicilio en España que cada propietario haya comunicado o, si no ha comunicado ninguno, en su piso o local. Si no es posible entregarla, puede colocarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible, con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente; en ese caso produce efectos a los tres días naturales.
Sea cual sea el medio que uséis, lo importante es poder demostrar que cada propietario la recibió a tiempo. Guarda los justificantes.
¿Qué quórum y mayorías se necesitan?
En primera convocatoria hace falta que asista la mayoría de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas. Si no se alcanza, la junta se celebra en segunda convocatoria sin quórum (art. 16.2 LPH).
Para los acuerdos ordinarios, en primera convocatoria se necesita el voto de la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas; en segunda, basta la mayoría de los asistentes siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH). Ciertos acuerdos (obras de accesibilidad, modificación del título constitutivo, instalación de servicios comunes, etc.) tienen mayorías especiales: consulta el artículo 17 vigente antes de votarlos.
¿Qué hay que hacer después de la junta?
Los acuerdos se recogen en el libro de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19.1 LPH). El acta debe incluir, como mínimo, la fecha y el lugar, quién convocó, si fue ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria, los asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados con los votos a favor y en contra cuando sea relevante (art. 19.2).
Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes; desde ese momento los acuerdos son ejecutivos, y el acta se remite a todos los propietarios por el procedimiento del artículo 9 (art. 19.3). Quien quiera impugnar un acuerdo debe estar al corriente de pago o consignar la deuda, salvo excepciones (art. 18.2 LPH).
¿Hay un modelo de convocatoria de junta ordinaria?
Un modelo orientativo que puedes adaptar. Revisa que el orden del día recoja todo lo que se va a votar y que la relación de morosos esté actualizada el día que la envías:
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS [CALLE Y NÚMERO] CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA Por la presente se le convoca a la Junta General Ordinaria de propietarios, que se celebrará el día [fecha] en [lugar], a las [hora] en primera convocatoria y, de no alcanzarse el quórum necesario, a las [hora + 30 min] en segunda convocatoria, con el siguiente ORDEN DEL DÍA 1. Aprobación, si procede, de las cuentas del ejercicio [año]. 2. Aprobación, si procede, del presupuesto para el ejercicio [año] y de las cuotas. 3. Aprobación de la liquidación de deudas de los propietarios morosos y, en su caso, autorización para su reclamación judicial. 4. Nombramiento o renovación de cargos. 5. Ruegos y preguntas. Propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad: [relación]. Se advierte de que, conforme al artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, estos propietarios no tendrán derecho de voto si no han impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe. En [localidad], a [fecha]. El presidente: [nombre y firma]
En Junta de Propietarios, el generador de convocatorias rellena este esquema con los datos de tu comunidad y la lista de morosos sale directamente de los pagos registrados en el banco, sin copiarla a mano. Si aún no llevas la comunidad de forma ordenada, empieza por cómo gestionar una comunidad sin administrador.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico. Las citas legales enlazan al texto consolidado del BOE; consulta siempre la versión vigente y los estatutos de tu comunidad.