¿Cómo reclamar a un vecino moroso?

¿Qué obliga a cada vecino a pagar?

Todo propietario está obligado a contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales del edificio (art. 9.1.e LPH) y a la dotación del fondo de reserva, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH).

La ley protege especialmente estas deudas. Las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores son un crédito preferente, y el piso queda afecto a su pago: si se vende, el comprador responde con el propio inmueble de esas cantidades pendientes, dentro de ese mismo límite temporal (art. 9.1.e). Por eso, al vender, el propietario debe aportar un certificado de deudas con la comunidad, que el secretario emite con el visto bueno del presidente en un máximo de siete días naturales desde que se solicita.

1. ¿Cómo se detecta el impago y se avisa al vecino?

La mayoría de los impagos se resuelven con una conversación o un recordatorio. Lo importante es detectarlos pronto: una cuota olvidada se paga sin problema; seis meses acumulados ya son un conflicto.

• Revisa cada mes qué propietarios han pagado y cuáles no.
• Envía un primer aviso amable por escrito (correo o carta), con el importe y los meses pendientes.
• Si no hay respuesta, un segundo aviso más formal que deje constancia de la recepción.
• Guarda copia de todas las comunicaciones: te servirán si hay que reclamar.

Recuerda que los créditos de la comunidad generan intereses desde el momento en que debió hacerse el pago y no se hizo (art. 21.1 LPH).

2. ¿Qué acuerdo de la junta hace falta para reclamar?

Para reclamar por el procedimiento monitorio hace falta un acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda, es decir, que fije cuánto debe ese propietario y por qué conceptos (art. 21.3 LPH). Se incluye como un punto más del orden del día. La ley permite también otros procedimientos judiciales, pero el monitorio es el previsto específicamente para las comunidades (art. 21.2 LPH).

Dos reglas relacionadas que conviene conocer:

• La convocatoria de cada junta debe incluir la relación de propietarios que no estén al corriente de pago y advertir de que pueden perder el voto (art. 16.2 LPH).
• Los morosos pueden asistir y hablar en la junta, pero no votan, salvo que hayan impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe (art. 15.2 LPH).

La junta también puede acordar medidas disuasorias mientras dure la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de la vivienda. No pueden aplicarse con carácter retroactivo (art. 21.1 LPH).

3. ¿Cómo se certifica y se notifica la deuda?

Con el acuerdo aprobado, se prepara un certificado del acuerdo de liquidación, emitido por quien haga las funciones de secretario con el visto bueno del presidente, en el que conste el importe adeudado y su desglose (art. 21.3 LPH).

Además, hay que acreditar que la deuda se ha notificado al deudor. La notificación se hace en el domicilio en España que el propietario haya comunicado o, si no lo ha hecho, en el propio piso. Si no es posible entregarla, la ley permite colocarla en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible durante al menos tres días (art. 9.1.h y art. 21.3 LPH).

4. ¿Cómo funciona el procedimiento monitorio?

El monitorio es un procedimiento judicial pensado para deudas de dinero claras y documentadas, y la ley lo prevé expresamente para las comunidades de propietarios (art. 21.2 LPH y art. 812 LEC). Lo esencial:

1. Petición inicial ante el juzgado de primera instancia competente, con el certificado y la prueba de la notificación. Para presentarla no hace falta abogado ni procurador (art. 814.2 LEC). Se pueden incluir las cuotas que se devenguen hasta la notificación y los gastos de la reclamación (art. 21.3 LPH).
2. Requerimiento de pago: el juzgado requiere al deudor para que pague o se oponga en un plazo de veinte días (art. 815 LEC).
3. Si paga, se cierra el asunto. Si no paga ni se opone, se puede pedir la ejecución sobre sus bienes.
4. Si se opone, el asunto pasa al juicio que corresponda por cuantía, y entonces puede ser necesario abogado y procurador (art. 818 LEC). En ese caso, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor sin prestar caución (art. 21.4 LPH).

Si la comunidad decide contar con abogado o procurador desde la petición inicial, sus honorarios corren a cargo del deudor, con los límites del artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 21.5 LPH). Como los plazos y la competencia del juzgado tienen matices, consulta el texto vigente o a un profesional antes de presentar la demanda.

¿Se puede publicar la lista de morosos?

La ley prevé que la relación de morosos figure en la convocatoria de la junta y permite la notificación subsidiaria en el tablón. Fuera de esos casos, evita difundir quién debe y cuánto (grupos de mensajería, carteles, correos a todos los vecinos): los datos de deuda son datos personales y su difusión indebida puede acarrear problemas. La Agencia Española de Protección de Datos publica criterios sobre comunidades de propietarios que conviene revisar.

¿Cómo ayuda Junta de Propietarios a controlar los impagos?

La parte más pesada de todo el proceso es la primera: saber con certeza quién debe qué y desde cuándo. Junta de Propietarios descarga los movimientos del banco de la comunidad y empareja cada ingreso con su propietario y su mes, así que el impago aparece en cuanto ocurre. Desde la quiniela puedes enviar el aviso por correo a los morosos y, llegado el momento, tener el desglose de la deuda listo para el acuerdo de la junta y el certificado.

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